租赁合同是出租人与承租人之间就租赁物的使用、收益等问题所达成的协议。在现实生活中，租赁合同的签订和履行过程中常常会出现各种各样的问题。本文将围绕租赁合同的常见问题和解决策略进行探讨，并结合具体的法律规定和相关案例进行分析。
一、租赁合同的定义及特点 租赁合同是指当事人约定由出租人向承租人交付租赁物，并由承租人支付租金的合同。其主要特点包括： 1. 转移使用权而不转让所有权； 2. 以一定期限为限； 3. 承租人在租赁期间有权占有和使用租赁物，但无权处分； 4. 出租人有义务保证租赁物的正常使用和安全性能。
二、租赁合同的订立与变更 （一）租赁合同的订立 根据《中华人民共和国民法典》第七百零四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，在签订租赁合同时，双方应明确约定租赁期限，且该期限不应超过二十年。此外，如果合同中未对租赁期限作出明确规定，则视为不定期租赁。
（二）租赁合同的变更 租赁合同的变更需遵循以下原则： 1. 双方当事人协商一致； 2. 新内容应当符合法律规定； 3. 对已经变更的部分，原合同的内容失去效力，未变更的其他条款继续有效。
三、租赁合同的解除 （一）法定解除情形 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了合同法定解除的情形，其中与租赁合同直接相关的主要有以下几种： 1. 因不可抗力致使不能实现合同目的； 2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
（二）约定解除情形 当事人在租赁合同中可以约定解除合同的条件，如租金逾期未付超过一定时间等。当约定的事由发生时，任何一方均可行使解除权。
（三）实际履行不能 由于租赁标的物灭失或者其他原因导致无法实际履行合同的情况，双方可以通过协商或诉讼等方式解除合同。
四、租赁纠纷的处理方式 （一）协商和解 在出现租赁纠纷时，首先建议双方本着友好合作的精神，通过协商的方式解决问题。这种方式通常成本较低，有利于维持双方的长期合作关系。
（二）调解与仲裁 若协商不成，可以选择第三方机构进行调解或仲裁。调解是由第三方介入帮助双方达成共识的过程，而仲裁则是由具有专业知识的仲裁员按照法律规定做出裁决。这两种方式均具有一定的约束力和法律效力。
（三）提起诉讼 如果上述两种方式都无法解决问题，那么可能需要通过法院提起民事诉讼来解决争议。在此过程中，双方需要遵守严格的程序规则和证据要求。
五、典型案例分析 案例1: 张某与李某之间的房屋租赁合同纠纷 张某将其自有的一套公寓出租给李某居住，合同约定租期一年，月租金为5000元。在租期内，李某未经张某同意私自转租给了第三人王某。张某得知后，认为李某违反了合同规定，并要求解除合同。
解析：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，李某的行为构成了非法转租，张某有权依据法律规定解除租赁合同。
案例2: 王公司与赵某的商铺租赁合同纠纷 王公司在一商业中心内租赁了一间店铺用于经营餐饮业务，并与赵某签订了为期三年的租赁合同。但在第二年开始，商场管理方突然通知王公司必须提高租金，否则终止合同。王公司不同意涨价并寻求解决方案。
解析：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着即使租赁物所有者发生变化，只要租赁合同有效，新所有人也应尊重原有租赁关系。因此，在这种情况下，王公司的合法权益应该得到保护。
结论：租赁合同的签订和履行过程中难免会遇到各种问题，但无论是出租人还是承租人都应该依法行事，并在出现问题时积极采取合理的解决措施。通过了解相关法律法规，并参考既往判例，有助于更好地维护自身权益，促进交易的公平性和稳定性。
